ふるさと納税は寄付した自治体から返礼品を受け取れるなどのメリットがある人気の制度で、多くの人が利用しています。
不動産所得がある方にもふるさと納税をするメリットがあります。
この記事ではサラリーマンなど会社勤めをしながら副業で不動産投資をしている方に向けて、ふるさと納税のメリットや寄付金の控除上限額の計算方法などについて詳しく解説します。
利用の際の注意点もあるので、不動産投資をしていてふるさと納税に興味がある方はぜひ参考にしてください。

ふるさと納税とは

ふるさと納税とは、自身が住んでいる地域以外の自治体に「寄付」という形で納税する制度です。
具体的には「寄付金控除」という制度を利用し、本来は自分が住んでいる自治体に納めるはずの税金を任意の自治体に寄付して、所得税の還付や住民税の控除を受けるという仕組みです。
寄付する自治体を選べるだけでなく、寄付した自治体から寄付金に対するお礼として返礼品を受け取ることもできます。
返礼品は地元の特産品や名産品などが揃っており、これを楽しみにふるさと納税をする人も多く、ふるさと納税を利用する人は年々増加しています。

ふるさと納税の主なメリットとは

①返礼品を受け取れる

自己負担額2,000円で地域の特産品や名産品などの返礼品を受け取ることができるので、返礼品が目的でふるさと納税を利用している人も多いと思います。
旅行で訪れた時に食べた忘れられない味、行ったことはないけど一度食べてみたかった食べ物、お住まいの地域ではなかなか入手できない産地限定のものなど地域ごとに魅力的な返礼品が揃っています。

②税金の控除を受けられる

ふるさと納税では、寄付金額から自己負担額の2,000円を除いた金額について税金の控除が受けられます。ただし収入や家族構成等に応じて控除額の上限があるので注意しましょう。

【税金の控除とは】

所得税の還付や住民税の控除のことをいいます。
ふるさと納税の寄付金控除では、第一段階でふるさと納税を行なった年の所得税から寄付金控除として還付されます。

所得税の寄付金控除の後、第二段階で住民税から控除されます。
住民税の寄付金控除は基本分と特例分を足した額で、本来納めるべき住民税から直接控除されます。

基本分はふるさと納税以外の寄付金にも適用されますが、特例分はふるさと納税のみで適用されます。
ふるさと納税の控除の流れは、所得税と住民税の基本分で控除し、その残りを住民税の特例分で控除します。
控除額の上限は住民税の特例分で設けられており、住民税の税額（所得割）の20％が上限となっています。

控除上限額についてはこちら

③好きな自治体に寄付できる

ふるさと納税は、名称に「ふるさと」とついていますが、生まれ育ったふるさとに限らず自分の意思でどの自治体にも寄付することができる制度です。
「旅行で思い出に残っている観光地」「応援しているスポーツチームがある地域」など好きな自治体を選ぶことができます。また自治体ごとの寄付金の使い道やふるさと納税に対する考え方などで決めるのももちろん構いません。

不動産所得がある場合のふるさと納税のメリットとは

メリット①不動産所得があると控除上限額が上がる

ふるさと納税は、収入や家族構成等に応じて控除の上限が変動します。
収入については、メインの給与所得以外にも所得がある場合はその所得も合算して計算します。不動産所得がある場合、給与所得に不動産所得を合算できるので、ふるさと納税の上限額が上がります。

メリット②返礼品の選択肢が増える

寄付金の控除上限額が上がることで、これまで寄付金額が高くてあきらめていた返礼品を受け取れる可能性があります。
また返礼品の数量を増やして、「これまでは家族で食べる分だけ申し込んで受け取っていたけど、今年は実家の両親にもプレゼントしよう」ということもできます。

メリット③寄付する自治体を増やせる

一つの自治体への寄付額を増やす以外に、興味のある自治体や応援したい自治体に寄付することもできます。
いつもの自治体に加え、今年災害で大変だった〇〇地域にも寄付をするなど、複数の自治体に寄付しても良いですね。

不動産所得がある場合の控除上限額（控除限度額）の計算方法

不動産投資はうまくいっていれば黒字となって収入を得ることができますが、赤字になる場合もあります。特に不動産投資を始めた初年度は、初期費用などがかさんで不動産所得がマイナスになる可能性も十分考えられます。
不動産所得がある場合の上限額と、不動産所得で赤字が出た場合の上限額について、以下の例でそれぞれの計算方法をみてみましょう。

この場合の通常の寄付金額の上限は、シミュレーションで確認すると33,000円です。
控除額シミュレーションはこちら

【不動産所得がある場合の上限額】

①不動産所得を求める

不動産収入が400万円で経費が100万円だった場合、不動産所得は400万円－100万円＝300万円です。

②給与所得と不動産所得を合算し課税所得を算出する

給与所得：給与収入400万円×所得控除（1－0.15）＝340万円
不動産所得：300万円
課税所得：給与所得340万円＋不動産所得300万円＝640万円

③上限額を算出する

給与所得と不動産所得を合算した場合は、個人事業主の上限額を算出する下記の計算式を使います。

住民税所得割額は、毎年5、6月頃に住民票のある自治体から送付される「住民税決定通知書」に記載されています。
課税所得に応じた変数（％）は、以下の表で確認しましょう。

この例の場合、課税所得が640万円なので課税所得に応じた変数は28.744％です。
計算式に当てはめると、上限額は「住民税所得割額×28.744％＋2,000円」となります。
おおまかな金額を知りたい方は、「住民税所得割額×0.2」で計算してみましょう。

【不動産所得が赤字の場合の上限額】

不動産収入が経費を下回ると不動産所得は赤字になります。
不動産収入が100万円で経費が200万円だった場合で計算してみましょう。

①不動産所得を求める

不動産所得は100万円－200万円＝▲100万円です。

②給与所得と不動産所得を合算し課税所得を算出する

給与所得：給与収入400万円×所得控除（1－0.15）＝340万円
不動産所得：▲100万円
課税所得：給与所得340万円＋不動産所得▲100万円＝240万円

③上限額を算出する

黒字の場合と同様に下記の計算式を使います。

課税所得に応じた変数（％）も同じ表で確認します。
課税所得240万円の場合の課税所得に応じた変数（％）は25.066％です。
計算式に当てはめると、上限額は「住民税所得割額×25.066％＋2,000円」となります。
おおまかな金額を知りたい方は、「住民税所得割額×0.2」で計算してみましょう。

不動産所得がある場合のふるさと納税の注意点とは

注意点①不動産収入が赤字の場合は控除上限額が減ることを認識しておく

不動産収入があると課税所得が多くなり、その分ふるさと納税の控除上限額も上がります。一方不動産収入が赤字の場合、課税所得は給与所得のみのときよりも減るため控除上限額も下がります。
赤字の場合に、給与所得だけでふるさと納税の控除上限額をシミュレーションし、その上限額ギリギリまでふるさと納税を行うと、実際の上限額は下がるため上限額をはみ出して利用していることになります。
上限額を超えた分は控除の対象とならず、シンプルに寄付することになるので注意しましょう。

注意点②副業で不動産投資を行なっている場合は会社に知られてしまう

確定申告は各自で行うため、その情報は会社に知られることはないと思うかもしれません。
確定申告の情報はお住まいに自治体に引き継がれ、住民税額の算定が行われます。住民税額は「主たる給与の支払を受けている勤務先」を通じて徴収されることになっています。不動産投資をしていると住民税はその分高くなるため、金額の大きさから会社に知られてしまう可能性があるのです。
会社に知られたくない方は、確定申告をする際に確定申告書第2表にある「住民税・事業税に関する事項」の欄で「自分で納付」を選択すると住民税の通知が会社ではなく自宅に届きます。この場合これまで通り給与から天引きされる住民税とは別に、個人で住民税を納付する必要があるので注意しましょう。

注意点③不動産所得が20万円を超えるとワンストップ特例制度を使えない

ワンストップ特例制度とは、一定の条件をクリアした場合にふるさと納税の確定申告が不要となる便利な制度です。会社員などの給与所得者はもともと確定申告をする必要がないため、ワンストップ特例制度を利用することで確定申告の手間がなくなるメリットがあります。
しかしワンストップ特例制度は、不動産所得の年収が20万円を超える場合は利用できず確定申告が必要になります。
不動産所得が20万円以下の場合、所得税は非課税となりワンストップ特例を利用することができます。所得税についての確定申告は必要ありませんが、住民税のための所得申告をするために確定申告をすることになります。

注意点④高額な返礼品は課税対象になる

ふるさと納税の返礼品は「一時所得」として課税対象になります。課税対象になると所得税や住民税が発生しますが、一時所得は年間50万円までは非課税です。多額のふるさと納税を行わない限り、返礼品が50万円を超えることはないでしょう。
一時所得は、返礼品以外にも競馬や競輪などの公営ギャンブルの払戻金、保険の一時金や満期返戻金なども該当します。ふるさと納税の返礼品以外にこうした一時所得があり、年間50万円を超える場合は確定申告を行う必要があるので注意しましょう。

注意点⑤ふるさと納税は節税ではない

ふるさと納税が節税になるとうたっているサイトもありますが、ふるさと納税は節税ではありません。ふるさと納税は、本来納める所得税と住民税の一部を寄付に充てるという制度で、税金が安くなる制度ではないのです。
自己負担金2,000円でそれ以上の価値がある返礼品を受け取れる可能性があることから、メリットがある制度といえるのです。

不動産所得がある場合のふるさと納税の流れと必要な手続きとは？

ステップ①給与所得と不動産所得を合算して課税対象額を確認する

ステップ②寄付できる上限額の目安を調べる

ステップ③ふるさと納税をする自治体を選んで申し込む
不動産所得が20万円以下の場合は、ワンストップ特例制度が利用できます。不動産所得が20万円以下の可能性があり寄付先の自治体が5つ以下の場合は、ふるさと納税を行う際にワンストップ特例制度の利用を申し込んでおくといいでしょう。

ワンストップ特例制度の詳しい内容はこちら

もし不動産所得が20万円を超えてしまった場合でも、確定申告を行なった時点で申請していたワンストップ特例制度は自動的に無効になります。

ステップ④返礼品と「寄付金受領証明書」を受け取る
「寄付金受領証明書」は確定申告時に添付書類として提出するため、受け取ったら紛失しないよう大切に保管しておきましょう。

ステップ⑤確定申告を行う
確定申告書を入手し、確定申告の寄付控除の欄に金額を記入します。

確定申告の詳しい内容はこちら